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房企涉“險”：養老地產一拍即合 圖謀大金融
房地產行業的金融資本大戲正在上演：一面是險資不斷舉牌房企，一面是房企在進軍保險、金融業的路途上披荊斬棘。
恒大、萬達成為入股保險企業的急先鋒。在擁保險入懷的同時，他們謀劃的是更大的金融產業佈局，甚至金融全牌照也將成為其標配。
作為資金密集型產業，房地產的金融化天然地要求房企與金融的融合。未來，隨著全球資產配置時代的到來，以及不動產資產證券化的發展，地產與金融將越來越難以分離開。
據不完全統計，截至11月，包括合眾人壽、珠江人壽等險企在內的34傢保險公司，均具有地產股東背景。
房企入股保險
保險號稱“資本之王”，是地產商們盤活存量資源最快、盈宜蘭頭城汽車貸款利能力最強的渠道。基於此，在險資不斷舉牌、入股房企的同時，近期房企入局保險業的節奏也不斷加快。
11月22日，恒大集團正式宣佈進軍保險行業，將其以39.39億元競得50%股權的中新大東方人壽保險公司更名為“恒大人壽”，並計劃將在3年內把恒大人壽的資產規模做到1000億元以上。
同樣在近期高歌進軍保險業的還有萬達集團。從2014年開始，大連萬達集團通過數次接盤，截至目前累計持有百年人壽9億股，占總股本的11.55%，晉升為第一大股東。
保險業內黑馬、剛剛拿下萬科第一大股東的前海人壽，本身也有地產產業資本的關聯。公開資料顯示，寶能投資集團、前海人壽實際控制人姚振華目前雖不直接掌控寶能地產，但主營地產業務的寶能控股由其弟姚建輝擔任董事長，知情人士表示，這應該是兄弟倆為瞭規避投資風險，有意各自成立自己的公司，但管理、人員及業務相互有協作與交叉。
復星集團則選擇在海外收購保險公司。根據彭博的數據，保險業務在復星2014年所有收入中占比約13%。復星曾表示，該公司的保險業務投資包括永安財險、復星保德信人壽、鼎睿再保險、Fidelidade集團、Ironshore及MIG。
11月23日，復星國際（HK。 00656）公告稱，其已通過並購形式，完成收購保險公司Ironshore剩餘80%的擁有權權益，至此，Ironshore成為復星間接持有的一傢全資附屬公司。
除瞭上述公司外，包括中天城投、新華聯、泛海控股、泰禾集團、陽光城在內的上市房企在今年都曾公告，擬將聯手其它資本發起設立保險公司。
劍指養老地產
在大型房企的產業佈局中，養老地產、健康醫療正在成為新的熱點，而保險公司與這些新業務的結合點顯而易見。
以恒大為例，易居克而瑞認為，恒大人壽帶來的低成本資金，能支撐恒大健康的發展。根據中新大東方的產權掛牌信息，受讓人須“具有與壽險公司發展相適應的健康服務等領域投資運營經驗”。恒大健康（HK.0708）旗下主要有新型國際醫院、養老產業、互聯網醫院和醫學美容整形四大業務。其中養老產業耗費資金多，回報周期長，適合資金成本低的險資投入。目前，恒大健康的養老產業尚未有實質項目公開，但其計劃實現“居傢與養老結合、醫養結合、與保險業結合”；此外，恒大的一些旅遊大盤如海上威尼斯、海口文旅城及海花島等均有發展養老產業的潛力。
反過來看，恒大的現有產業佈局也有利於保險銷售。恒大現有房地產項目的銷售人員經過短期培訓後，便有望“賣房”和“賣保險”兼顧。根據恒大公佈的數據，恒大地產已進入全國155個城市，擁有355個項目。恒大人壽將借此推出涵蓋社區居民全生命周期的綜合保險服務，實現與集團地產業務的戰略互補。
對於萬達來說，收購百年人壽也是基於現有業務和未來佈局的需要。王健林稱，萬達金融不搞傳統模式，而是利用萬達獨有優勢，創新模式，做真正的“互聯網+金融”。目前百年人壽規劃打造互聯網保險生態圈，已經佈局好開心保網站、壹佰金網站以及健康領域的愛立方健康。
保利地產雖未入股保險企業，但其已與太平人壽結成瞭戰略合作夥伴關系，雙方將在健康養老產業進行全面合作；保利與太平人壽還將共同成立一傢股權投資基金，首期規模為100億。
保利地產發展研究院院長張亮透露，該基金前期將以養老地產項目為主，資金一直是制約養老地產發展的關鍵，保利和太平人壽的合作，實現瞭強強聯合。
除瞭上述公司，平安、泰康人壽、生命人壽等不少險資均投資瞭養老地產；而同時，壽險、健康險等的投保人也是養老產業的潛在客戶。
圖謀金融全牌照？
房地產行業屬於資金密集型行業，與金融聯系緊密。而萬達、恒大等一線房企巨頭紛紛跨界金融，涉足保險業，也折射出房企金融化的內在邏輯。
接近恒大的人士稱，從中長期戰略角度來看，金融將是恒大集團未來在房地產主業外，重點佈局的兩大板塊之一。
21世紀經濟報道獲悉，恒大金控集團已經成立，該平臺主要設在深圳，並將在恒大人壽的基礎上擴展金融業務。
在今年萬達集團年中工作報告會上，董事長王健林稱，下半年要完成銀行、證券、保險等三傢公司的並購，加上已有的金融產業，正式成立萬達金融集團房貸信貸整合利率多少免費諮詢試算。憑借萬達的資本優勢，王健林正在打造一個銀行、保險、證券、支付公司、資產管理等在內的全品類的金融帝國。
在大中華購物中心聯盟主席助理柏文喜看來，房企投資險企，一方面可以為其發展解決長期、低成本、規模化資金來源，在降低資金成本和流動性壓力的條件下更加聚焦於其他資源的整合以及技術提升；另一方面，投資險企也為房企提供瞭新的業務增長點。
克而瑞認為，金融全牌照將成為大型房企的“標配”。在恒大收購中新大東方、萬達成為百年人壽第一大股東後，綠地的信托、保險收購計劃也在進行中，房企對金融企業的收購案例還將繼續增加。
不過，就保險業而言，目前仍是幾傢巨頭的天下，他們占據瞭70%的市場份額，中小型保險公司的生存並不那麼容易；而且，並非所有開發商都能夠輕易地獲得金融牌照，全牌照就更加之難。
對於地產商而言，金融應該隻是輔助，產品營造力和運營能力才是其核心。華泰證券分析師謝皓宇認為，未來房地產行業的龍頭，資金層面的因素並不是關鍵，而是在於能夠有質有量的發展，按照具備行業前20%的規模、進駐城市項目銷售均價在該城市超過平均水平來看，這類開發商才有機會成為未來的龍頭。
本文來源：21世紀經濟報道 作者：張曉玲
新聞來源http://money.163.com/15/1209/05/BACCP9AM00253B0H.html
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